Hablemos de Bienes Raíces

Blog de Kairos Properties Lic. C-17787

Venta de propiedades en el área este de Puerto Rico. Nos encargamos de tu residencia principal, second home o propiedad de inversión.

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Monday, May 13, 2019

¿Cómo determinar si me conviene arrendar mi propiedad?

Monday, May 13, 2019 0
¿Cómo determinar si me conviene arrendar mi propiedad?


Para determinar si es conveniente poner su propiedad en alquiler, primero deberá contestarse las siguientes preguntas:


1)¿Cual es la razón principal por la que quiero poner la propiedad en alquiler?

  • Me voy de Puerto Rico
  • Mis ingresos bajaron
  • Me quedé sin ingresos
  • Por razones de salud
  • Otras

2) ¿La propiedad debe o no debe?

3) ¿Que sería lo peor que pasaria si la alquilo? ¿Qué alternativas tengo para resolver esta situación?

4) ¿Que sería lo peor que pasaria si NO alquilo? ¿Qué alternativas tengo para resolver esta situación?

5) ¿Estoy dispuesto a aceptar y tendré los recursos (monetarios y humanos) para responder a las obligaciones que tendré como arrendador?

6) ¿Esta ya mi propiedad en proceso de ejecución?


Muchas veces, las personas que están considerando poner su propiedad en alquiler piensan solamente en cuanto dinero van a generar, pero la decisión de poner o no en alquiler su propiedad no debe basarse únicamente en el retorno de inversión (ROI, explicado más adelante).


Hoy en día nuestra situación económica obliga a que hagamos varios ajustes a la vez y muchas veces hay que pensar en “¿cómo pierdo menos?”


Un ejemplo personal: Cuando yo decidí alquilar por primera vez mi primera propiedad, el precio de alquiler no cubría todos mis gastos de hipoteca, pero es más fácil conseguir $100 mensuales que $800, ¿verdad?, así que eso hice.

Luego verifiqué con el banco que tenía mi hipoteca y pude hacer un refinanciamiento bajando los intereses, lo que me bajó el pago mensual aproximadamente $300.

Así que actualmente, esa propiedad se está pagando sola con lo que recibo de alquiler y todavía sobra para algún arreglo que haya que hacer y “alguito” adicional.


Calcule su retorno de inversión (ROI)


¿Que es ROI? ROI son las siglas para “Return on Investment” en inglés - esto lo que significa es: ¿cuánto dinero le va a generar esa propiedad a usted?


La fórmula para calcular su ROI es:


ROI= ganancia neta / inversion X 100

Ganancia neta= posible precio de alquiler - gastos relacionados con esa propiedad


Tomando en consideración que el ROI en las inversiones de bolsa de valores es aproximadamente un 7%, mientras más alto sea el porciento que obtenga, más sentido hará alquilar su propiedad.


Hagamos un ejemplo:


Supongamos que al usted sumar el pago de la hipoteca, mantenimiento, CRIM, etc de su propiedad le da $600 entonces, usted va a un sitio de clasificados y ve que las  propiedades similares a la suya están anunciadas para alquiler en $900

Paso 1: Ganancia neta

$900 - $600 = $300

Paso 2: ROI

ROI= $300 (ganancia neta) / $600 (inversión) X 100

$300/$600= 0.5

0.5 X 100 = 50% (bueno)


Aunque esto parece ser un número enorme y “TREMENDO negocio” recuerde que su ganancia neta en propiedades de alquiler se va a afectar por las reparaciones, mantenimiento  y otras variables, así que sea cuidadoso y conservador al momento de analizar sus números.


Otro ejemplo:


Supongamos que en el ejemplo anterior la suma de los gastos le da $925

ROI= -$25 (ganancia neta)$925 (inversión)X 100

ROI= - 2.70% (pérdida)


En este último ejemplo, se demuestra lo que mencioné antes de: “¿cómo pierdo menos?”


Si usted quiere conservar su propiedad o no la ha podido vender y se le hace difícil conseguir el pago total de la misma, alquilarla por una cantidad menor a lo que necesita para cubrir esos gastos, podría ayudarle también, pues solo tendría que cubrir la porción restante.


Estará recibiendo un ingreso que lo ayudará a seguir pagando esa propiedad, acumular equidad y crear capital.


¡NOTA IMPORTANTE!


Si sus pagos de hipoteca por esa propiedad ya se encuentra en atraso, por favor, analice primero con su acreedor hipotecario las alternativas que tiene para conservar su propiedad.


No alquile la propiedad para dejar de pagar la hipoteca. Hemos sabido de casos en que arrendadores inescrupulosos siguen guardando el dinero que reciben por concepto de renta y dejan de pagar las hipotecas “hasta que el asunto explote”. Los inquilinos se enteran cuando un buen dia llegan a la que es su residencia y les han cambiado la cerradura.


Es deshonesto, es inmoral y no soy abogada, pero asumo que debe ser delito también. No lo haga, busque orientación y ayuda con un profesional bancario o Corredor de Bienes Raíces y haga las cosas bien. Para todo problema hay alternativas.


Espero que esta información le haya sido de ayuda y que pronto comience a generar un ingreso adicional alquilando su primera propiedad.

Una vez comience, experimentará los beneficios de ser arrendador y posiblemente, quiera adquirir propiedades adicionales y hacer de esto su nuevo y fructífero negocio.

Thursday, May 2, 2019

¿Cómo me afectan las cuentas tiradas a pérdida o atrasos en la compra de mi hogar?

Thursday, May 02, 2019 0

¿Cómo me afectan las cuentas tiradas a pérdida o atrasos en la compra de mi hogar?


Cuando se toma la decisión de comprar una propiedad, la mayoría de las personas comienzan a vigilar su empírica (puntuación de crédito) y a tratar de subirla.

Una vez llegan al número con el que el "vecino del primo de su compañero de trabajo" le dijo que compró hace 7 años atrás, empiezan a buscar en clasificados y a llamar para ver propiedades.


Lo primero que tengo que decir es: ¡Qué bueno que te has esforzado en subir tu empírica! 

¡Qué bueno que ya quieres convertirte en dueño! ¡Qué bueno que tienes la disposición de escuchar consejos!



Lo segundo que tengo que decir es: Tienes derecho a obtener la información completa con detalles que quizás ni te han pasado por la mente.


Cuando comienzas el proceso de comprar una propiedad no es suficiene con saber tu empírica.

Usualmente mis clientes tienen insalado "Credit Karma" en sus teléfonos y esa es la empírica que conocen. Credit Karma es una buena herramienta para dar una idea de donde estamos parados, (yo también la uso y le recomiendo a mis clientes que la usen para que vayan monitoreando su progreso) pero no es 100% exacta.


Normalmente yo describo el historial de crédito y la empírica como "el examen" y "la nota" (respectivamente). 

La nota no revela en cuales preguntas del examen saliste mal, ¿verdad? Para saber donde fallaste es necesario ver el examen y el examen en este caso, es el historial de crédito.


En tu historial de crédito aparecerá el patrón de pagos que has tenido en todas las cuentas de crédito (préstamo de auto, hipoteca, mueblería, etc.) o tarjetas de crédito (VISA, MasterCard, AmericanExpress, etc., no incluye las tarjetas de débito) en este informe de crédito aparecerá cuantas veces te atrasaste en tus pagos y por cuantos dias.


Es en este reporte donde aparecerán las cuentas morosas (las que no pagas a tiempo) y las cuentas tiradas a pérdida (las que dejaste de pagar)


Al momento de pedir una precalificación al banco, te preguntarán acerca de tus ingresos y tus deudas, pero si quieres obtener una carta de precalificación para poner oferta en alguna propiedad, te van a pedir "correrte el crédito" es decir, ver tu historial de crédito completo.


Cuando el banco con el que estás trabajando para financiar la compra de tu propiedad analiza tu historial de crédito, obviamente, va en búsqueda de este tipo de información para determinar el riesgo de prestarte dinero.


¡ATENCIÓN! NO IMPORTA SI:

  • ya no estás recibiendo llamadas o cartas de cobro - muchas personas piensan que porque ya no están recibiendo cartas o llamadas de cobro es porque ya "el problema se resolvió solo". El problema nunca se resuelve solo. Tienes que tomar acción de manera responsable y ver las opciones que tienes para resolverlo. Alguna información negativa permanece en tu historial de crédito por 7 años, otra por 10 años. Enfrenta tu situación y no niegues la existencia del problema.
  • el atraso o dejar de pagar tus cuentas es "muy reciente"- hay personas que piensan erróneamente que porque dejaron de pagar hace unos meses, esta información todavía no va a salir en su historial de crédito. Esto es falso, como mencioné antes, en el historial de crédito aparece tu patrón de pagos, cuenta por cuenta, dia por dia.

TODA CUENTA EN ATRASOS (MOROSA) O TIRADA A PÉRDIDA
TE VA A AFECTAR NEGATIVAMENTE

¿Qué puedo hacer?


  • Lo más obvio primero, paga todas tus deudas a tiempo- No permitas que tus cuentas caigan en atrasos y mucho menos dejes de pagarlas. Las consecuencias de no hacerlo incluyen recargos, penalidades, y marcas negativas a tu crédito. Analiza tus opciones y crea un plan de acción antes de que sea demasiado tarde.
  • Pide tu historial de crédito- Todos tenemos derecho a pedir gratuitamente nuestro historial de crédito una vez al año sin que "nos bajen puntos". Pide el tuyo y analizalo minuciosamente buscando errores, cuentas que no te pertenezcan y marcas negativas. Toma nota de lo que no está bien y haz gestiones para corregirlo.
  • NO opciones (separes) ninguna propiedad sin conocer lo que va a aparecer en tu historial de crédito. La mayoría de los contratos tienen una cláusula de que si das información falsa o si ocultas información, el dinero que vas a dar para separar la propiedad no es reembolsable. Dado que solamente tú sabes si dejaste de pagar alguna cuenta o tarjeta de crédito, o si te quitaron un carro o si entregaste voluntariamente una propiedad, sal de la duda antes para que no pierdas dinero.
  • Paga el dinero adeudado- En ocasiones, el balance adeudado es bajo, por lo que pagar el balance es la mejor opción. Esto pasa mucho con balances de tarjetas de crédito y de celulares. Si lo que se interpone entre tu casa propia y tú es una cuenta de estas tiradas a pérdida, vale la pena pagar los $200 o $300 que debes.
  • Consulta con un consejero financiero, banquero o con tu Corredor de Bienes Raíces- No eres el primero y lamentablemente no serás el último con alguna situación en el crédito. La mayoría de las personas han tenido en el transcurso de sus vidas adultas, algún problema con su crédito. Hay muchas razones por las que a las personas se les afecta el crédito; divorcios, pérdida de empleo, enfermedad, entre otras, creéme, lo hemos visto casi todo. Oriéntate para buscarle solución y que puedas comprar lo antes posible.

Toma control de tus finanzas, mientras más rápido comiences a tomar acción, más rápido estarás listo para comprar tu propiedad.