Hablemos de Bienes Raíces

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Thursday, July 27, 2017

Preguntas frecuentes sobre someter ofertas en propiedades reposeídas

Thursday, July 27, 2017 0


Preguntas frecuentes sobre someter ofertas en propiedades reposeídas

Hace algunos años solamente los inversionistas compraban propiedades reposeídas. Hoy en día, esto ha cambiado mucho.

Día tras día ayudo a muchos compradores a encontrar su casa perfecta dentro del inventario de propiedades reposeídas de las diferentes instuticiones locales y federales.

Algunas personas todavía temen al proceso de comprar una casa reposeída y es por eso que hoy voy a contestar algunas de las preguntas más comues.

¿Como se presenta una oferta para comprar una propiedad reposeída?

El dueño de la propiedad es el banco que tenía la hipoteca o el gobierno federal.
Tienes que presentar tu oferta al banco a través de tu Corredor de Bienes Raíces.

Asegúrate de que tu agente de Bienes Raíces tenga experiencia en este tipo de transacción y que esté debidamente registrado para representarte ante la entidad o banco.

Un Corredor de Bienes Raíces con conocimiento en el mercado de reposeídas en su zona, puede orientarte sobre que cantidad debes ofrecer por la propiedad.

Existe, entre los compradores, el pensamiento erróneo de que "el mercado está por el piso así que para no perder las casas, los bancos aceptan cualquier oferta" (aunque sea ridículamente baja).

Aunque es cierto que al comprar una propiedad reposeída vas a comprar a un precio más bajo que lo que compraron tus (posibles) vecinos, la realidad es que en algunos pueblos y sectores de la zona este (donde me especializo) las propiedades reposeidas se venden al mismo precio de lista, en otros por encima del precio de lista y en algunos sí se están vendiendo por debajo del precio anunciado.

Te digo todo esto para que no pienses que nosotros los Corredores estamos tratando de engañarte cuando te decimos: "esa oferta es muy bajita, no la van a considerar".

Lo que queremos es que puedas comprar la propiedad que quieres al mejor precio posible, pero que no pierdas la oportunidad por querer tirar una oferta demasiado baja con la idea de "regatear porque el banco va a negociar"

Recuerda que hoy en dia hay muchos compradores buscando casas reposeídas y siempre hay alguien que va a ofrecer "full price".

Mi consejo: si la casa te enamoró, ¡somete tu mejor oferta! De este modo si no aceptan tu oferta no te quedas pensando: "fijate, yo pude ofrecer más y me llevaba la oferta"

¿Qué puede pasar durante el proceso de someter oferta?

Es muy probable que tengas que proveerle al agente de Bienes Raíces información personal tal como tu dirección, teléfono y número de seguro social (este último especialmente cuando intentas comprar una propiedad del gobierno federal)

Es posible que tengas que llenar un contrato de compraventa donde presentas formalmente tu oferta para comprar la propiedad aún antes de saber si tu oferta será considerada o aceptada.

Es requisito que las ofertas las presentemos con la carta de precualificación del banco o la certificacion de fondos disponibles (en compras cash). Esto demuestra la seriedad de tu interés y que estás capacitado financieramente para completar la compra.

Es posible que si tu oferta es muy baja, el banco o institución te dé la oportunidad de hacer una contraoferta, pero como mencioné anteriormente, debido a la gran cantidad de personas que están entrando a comprar en el mercado de reposeidas hoy en día, esto ya no es muy frecuente.

Por lo general, la espera por la contestación si tu oferta fue aceptada o rechazada es desde 2 dias hasta 1-2 semanas. Esto va a depender de cuando se reúnan en la institución para evaluar ofertas.

¿Que cosas hacen que mi oferta se vea más atractiva?

  1. Precio- Presente una oferta seria. Es normal querer ofrecer por debajo, pero tenga mucho cuidado de no crear la impresión de que no está presentando una oferta seria.

    En una ocasión tuve una propiedad para la venta en $69,000 y recibí una "oferta" por $15,000. Eso evidentemente no era una oferta seria. A las propiedades reposeídas se les pone precio tomando en consideración el valor de propiedades similares en el área y ajustándolo dependiendo de las condiciones de esa propiedad en particular, las reparaciones requeridas, tiempo que lleva en el mercado etc.
  2. Tipo de financiamiento- Obviamente la institución quiere vender la propiedad lo antes posible, y con el menor riesgo posible, es por eso, que las ofertas "cash" o con préstamo convencional son más atractivas para el banco, pero la mayoría (al menos de los casos que yo he trabajado) se venden con financiamiento FHA.

    Hay propiedades que debido a las reparaciones requeridas cualifican para otros tipos de préstamo, pero esas alternativas serán exploradas entre tú, el Corredor, y tu banquero hipotecario.
  3. Concesiones solicitadas- Hay casos en que puedes solicitar aportaciones de parte del vendedor, el más común es pedir aportación para gastos de cierre. Mientras menos concesiones solicites, más atractiva será tu oferta para el banco.
Si mi oferta es aceptada, ¿qué pasa con las reparaciones? 

Las propiedades reposeídas se venden como están ("as is") esto quiere decir que el vendedor no va a hacerle ningún tipo de reparación o acondicionamiento. También significa que no tienen garantía ni la vivienda ni los enseres que estén incluídos 

Por eso es muy importante que evalúes bien cuanto dinero tendrias que invertir para poder vivirla. Hay muchas propiedades en el inventario que solo requieren "un mapo y pintura" para poder mudarte, pero otras requieren un poquito más.

En ocasiones, estas propiedades necesitan el inodoro, lavamanos o "vanity", parte o la totalidad de los gabinetes de la cocina, puertas de closet, puertas de los cuartos, el motor de la puerta de garaje, etc.

A mis clientes yo les recomiendo que si conocen a un contratista o inspector, que lo lleven a la propiedad para que les de una opinión sobre las condiciones de la propiedad y del monto aproximado de las reparaciones para su tranquilidad.

A veces nos impresionamos al ver una casa que tiene el pasto alto y que no la han pintado, pero al entrar nos damos cuenta de que está en buenas condiciones, que el techo no muestra filtraciones, que los gabinetes de la cocina están enteros y que los azulejos del baño están completos y que la bañera no tiene moho.

El hecho de que una propiedad necesite reparaciones, no significa que no hay forma de obtener un préstamo para su compra. Existen varios productos hipotecarios o tipos de préstamo diseñados para que puedas comprar y reparar la propiedad que te interesa.

Es muy posible que encuentres propiedades que cualifiquen hasta para un prestamo con 100% de financiamiento (ciertas condiciones aplican), porque aunque se vea fea "sin maquillar" cumple con todos los requisitos para ser asegurada.

Comprar una propiedad reposeida en estos momentos es un excelente negocio porque... 

  • Tenemos un gran inventario de propiedades, muchas en excelentes condiciones. 
  • Tenemos productos hipotecarios que se ajustan a tu necesidad
  • Estas comprando una propiedad a un precio menor del que se vendieron originalmente, o sea que compras "más casa por tu dinero"

Wednesday, July 5, 2017

Quisiera comprar una propiedad reposeida, pero tengo miedo por las reparaciones.

Wednesday, July 05, 2017
Muchas personas le "cogen miedo" a la palabra "reposeída" cuando comienzan a pensar en comprar casa.

Hace algunos años las propiedades reposeídas solamente las buscaban los inversionistas, para romper, remodelar y vender o alquilar...

Hoy en día, debido a la situación actual del mercado de Bienes Raíces, el inventario de reposeídas tiene de todo un poco, las que requieren muchas reparaciones, las que requieren reparaciones mínimas y las que solo requieren un rolo, pintura y un mapo.

Cuando empieces la búsqueda de tu propiedad, enfócate en el area en la que quieres vivir. Ten claro cuales barrios y/o urbanizaciones prefieres y por supuesto, lo más importante es haberte precalificado con el banco para saber hasta que precio podemos buscarte la propiedad (si necesitas ayuda con este proceso, me llamas, yo te ayudo).

Una vez comencemos a ver propiedades, enfocate en la estructura de la casa. Si tiene la cantidad de cuartos y baños que necesitas, si tiene el patio que quieres, si tiene la marquesina para los autos (o el espacio para hacerla). No te fijes ni en los colores que tiene la casa, ni si los baños y la cocina no se ven modernos y remodelados, esas cosas tienen solucion.

Y hablando de solución, algunas veces, cuando visitamos una propiedad reposeída, pensamos que necesita muchas mejoras y en la mayoría de las ocasiones, las reparaciones requeridas por el banco para poderte aprobar el préstamo son mínimas y el banco mismo te ofrece varias alternativas para poder hacer esas mejoras y que el dinero no salga directamente de tus ahorros.

Por otro lado, si la propiedad requiere mejoras que exceden los $5,000 existe un producto que se llama FHA 203K y este es un tipo de préstamo que te permite obtener el financiamiento para comprar la casa y hacerle las mejoras... todo en el mismo préstamo, todo en el mismo pago.

Comprar una propiedad reposeída es un negocio redondo. Puedes comprar una propiedad a un precio por debajo de su tasación, sin invertir mucho dinero y con la tranquilidad de que no tienes que tener miles ahorrados para hacerle las mejoras.

Llámanos y te orientamos, te buscamos la propiedad, te negociamos el precio, te buscamos incentivos y te conectamos con un banco que te de el mejor negocio para que conviertas ese sueño de comprar tu casa en una realidad.