Hablemos de Bienes Raíces

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Tuesday, May 15, 2018

Rompiendo el mito de las "casas regalás"

Tuesday, May 15, 2018 0
Rompiendo el mito de las "casas regalás"

Algunas veces me preguntan por qué me gusta tanto ofrecerle a mis clientes propiedades reposeídas; mi respuesta es: "en la mayoría de las ocasiones son el mejor negocio para el comprador"

Hace algunos años las propiedades reposeídas solo las compraban los inversionistas como dicen por ahí, "a precio de pesca'o abomba'o" (que quiere decir "casi regaladas")

Eso ha cambiado radicalmente en los últimos años ya que nuestra situación económica en Puerto Rico y la emigración, han hecho que muchas personas, pierdan o entreguen sus propiedades y las dejen en muy buenas condiciones.

Es común hoy en día, entrar en una propiedad reposeída y darse cuenta de que para mudarse, el comprador solo necesitará darle una capa de pintura a la propiedad y pasar un buen mapo.

Por eso es que hoy ES UN MITO el que "el banco de las casas reposeídas casi regala's por no perderlas".

Hoy en día, esas propiedades generan gran interés porque el público ya conoce de esta oportunidad y sabe que pueden conseguir una propiedad en excelentes condiciones a un buen precio.

Al haber más personas en el mercado buscando propiedades reposeidas, la demanda de éstas es mayor y las posibilidades de tener múltiples ofertas para la mismo propiedad son mayores.

Cuando hay múltiple ofertas, el precio se mantiene y en ocasiones los compradores más interesados ofrecen por encima del precio establecido para la propiedad y se acepta la mejor oferta.

Yo trabajo en el área este y hay ciertos pueblos en los que la demanda es tanta que las propiedades reposeídas reciben tantas ofertas que se venden POR ENCIMA del precio anunciado!

Por lo general, el precio de las propiedades reposeídas, es un precio por debajo de la tasación o propiedades comparables, por lo que aún si usted ofrece exactamente lo que están pidiendo por esa propiedad, va a obtener un buen negocio.

Mi recomendación a mis clientes es: siempre haga su MEJOR oferta. 

Si la casa te gusta, pero no te enamora... puedes darte el lujo de "regatear", pero si la casa ES la casa de tus sueños, no te arriesgues a perderla.

Casi la totalidad de los clientes, piensan que van a tener la oportunidad de "empezar bajito" y seguir negociando hasta el precio máximo al que están dispuestos a pagar.

Creen que van a poder entrar en una guerra de ofertas y contraofertas, pero muchas veces, no hay contraoferta, el vendedor recibe tantas ofertas a la vez que escoge la mejor y ahí termina todo.

¿Cómo te sentirías si la propiedad que te enamoró y que es perfecta para tu familia se la lleva otro por tú haber sometido una oferta $20,000 por debajo del precio que estabas dispuesto a pagar?

Siempre, SIEMPRE haz tu mejor oferta. Tu puedes lograr ese sueño de ser dueño. Llámanos sin compromiso y te orientamos.

Friday, May 4, 2018

El papeleo necesario para la aprobación de un préstamo hipotecario

Friday, May 04, 2018 0
El papeleo necesario para la aprobación de un préstamo hipotecario

El proceso para solicitar y cualificar para un préstamo hipotecario es muy riguroso.

Usualmente cuando les doy la primera orientacion a los clientes, les adelanto más o menos el tipo de informacion que generalmente le pide el banco, y les invito a llamarme si tienen dudas o preguntas.

El banco o institución que le va a hacer financiamiento le va a pedir al comprador mucha información y toda información debe ser corroborada y evidenciada.

A veces los clientes me llaman "quejándose" de que el banco les está pidiendo tal o cual cosa, documentos que ellos entienden no son necesarios, porque ya han provisto (o pueden proveer) la misma información de algún otro modo.

Es común que se molesten porque piensan que no se les cree la información que están dando verbalmente, pero debo aclarar, que no es desconfianza, es que es un requisito.

Toda la información provista por el comprador para poder cualificar para un préstamo hipotecario, tiene que venir acompañada de algún documento que la confirme.

Los préstamos hipotecarios están sujetos a una tablas o guias establecidas por el gobierno federal y estatal. Estas guías están formuladas tomando en consideración el crédito, los ingresos, las deudas y toda la informacion que se utilice para poder darle aprobacion a un préstamo, es basado en lo que se puede verificar o validar con documentación oficial.

Hace algunos años tuve una clienta que vino al proyecto de vivienda nueva en el que yo trabajaba, y separó una casita. El banco la precualificó en base a lo que ella le dijo acerca de sus ingresos y gastos

La clienta tenía un negocio propio, como decimos aquí: "por debajo de la mesa" y ganaba sobre $3,000 mensuales, el esposo también trabajaba y ganaba aproximadamente $2,000 mensual. Con $5000 de ingreso mensual, cualificaban bien para la casa que querían...

Sin embargo, lamentablemente, ninguno de los dos podia evidenciar sus ingresos porque ella no tenía registrado su negocio, ni rendía planillas por esos ingresos y él estaba en nómina por una cantidad mucho menor de lo que realmente cobraba y lo demás se lo pagaban en "cash".

Es imposible que se pueda aprobar un préstamo hipotecario cuando el comprador no puede demostrar su habilidad para repagarlo.

Tanto el Corredor de Bienes Raíces como la institución bancaria desean que el prospecto comprador, logre obtener el financiamiento para comprar su hogar, pero hay que mantenerse dentro de los llamados "parámetros" que contemplan el cumplimiento no solo del pago de la nueva hipoteca, sino también de los otros gastos del comprador.

Por ejemplo, si al hacer la comparación entre ingresos y gastos el resultado indica que la mitad de los ingresos del comprador estaría comprometido en el pago de la hipoteca, seguros, cuota de mantenimiento de la urbanización, CRIM (si aplica)... ¿qué le queda para hacer la compra, pagar agua, luz, el celular, el colegio/cuido, la gasolina, ropa, etc?

En estos casos, eso de: "ay, si tengo que buscar los chavos debajo de las piedras para completar el pago de la casa, lo hago" no aplica. Queremos que la persona pueda comprar, que la transacción lo beneficie financieramente y que el pago mensual de esa hipoteca no sea un dolor de cabeza.

Todos vivimos lo que pasó tras el huracán María. Muchos perdieron el empleo, a muchos les bajaron la cantidad de horas y aquellos que tenían su ingreso comprometido hasta el límite, pasaron (o todavía están pasando) el mal rato de las moratorias, o peor aún, entregarle al banco la propiedad que con tanta ilusión y sacrificio compraron .

Prepárate para comprar...

Pregúntale a tu patrono cuanto se tardaría obtener una carta de verificación de empleo y si la carta la gestionan localmente o fuera de Puerto Rico, de este modo puedes pedirla con tiempo para cuando el banco te la pida.

Asegúrate de que puedas obtener todos los documentos tales como talonarios, copias de las planillas, estados de cuenta, W2, etc.

Asegúrate de tener a mano copia de sentencias de divorcio y estipulaciones; asi como Capitulaciones si las hay.

Y por último...

Asegúrate de poder evidenciar todos los ingresos que quieres que sean considerados para la compra de la propiedad.