Hablemos de Bienes Raíces

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Venta de propiedades en el área este de Puerto Rico. Nos encargamos de tu residencia principal, second home o propiedad de inversión.

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Friday, April 27, 2018

Comparación entre préstamo USDA (Rural) y FHA

Friday, April 27, 2018 0

USDA (también conocido como "Rural")

  • $0 pronto
  • la familia no puede tener otra propiedad
  • la propiedad debe estar dentro de municipios y áreas elegibles
  • la propiedad debe ser para una sola familia, (no puede tener un "apartamento" que sirva para rentar)
  • hay limites de ingresos basados en composición familiar.
  • ingresos deben ser verificables
  • empírica de 680 o más
  • en algunos casos puedes incluir los gastos de cierre en el préstamo
FHA
  • pronto de 3.5% del precio de venta
  • puedes adquirir 1-4 unidades
  • no hay restricciones geográficas
  • no hay límites de ingresos
  • ingresos deben ser verificables
  • empírica de 600 o más
  • se permiten aportaciones y/o donaciones para cubrir algunos gastos.

Wednesday, April 11, 2018

El alquiler con opción a compra- ¿Solución perfecta para todos?

Wednesday, April 11, 2018 0
El alquiler con opción a compra-  ¿Solución perfecta para todos?

Muchas personas frecuentemente me preguntan si tengo propiedades disponibles para alquiler con opción a compra.

La realidad es que no trabajo muchas, al final de este artículo te diré cuales son las únicas que promociono y trabajo y las razones que tengo para hacerlo.

 Recientemente alguien me preguntó acerca de las ventajas y las desventajas del alquiler con opción a compra.

Empecemos contestando la siguiente pregunta: ¿Qué es el alquiler con opción a compra? 

En términos sencillos, en un alquiler con opción a compra una porción de los pagos de renta que haces se van acumulando para luego ser utilizada en la transacción de compraventa, ya sea para ayudarte con el pronto pago o con los gastos de cierre. Esto lo hace una alternativa atractiva para individuos que por el momento no cualifican para comprar o no tienen el dinero ahorrado para hacerlo.

¿Cómo se va acumulando el dinero para pronto o gastos de cierre?

Por lo general, el dueño de la propiedad y arrendador, establece una renta un poco más alta de lo que normalmente establecería. Esto es debido a el dueño vendedor establece una "compensación" por comprometerse a no venderle la propiedad a ninguna otra persona mientras esté vigente el contrato contigo.

Por ejemplo, en una propiedad que el dueño normalmente alquilaría en $800 mensual, podría establecer $950 como mensualidad en alquiler con opción a compra y de este modo el arrendatario (el inquilino) estaría acumulando $150 de cada mensualidad para su pronto o gastos de cierre al momento de la compraventa.

En algunos casos, el dueño vendedor de la propiedad puede pedir una opción de compra que es un depósito que demuestra tu buena fé e intención de completar la compraventa de esa propiedad al finalizar el término del alquiler.

¿Cuándo se establece el precio de venta de la propiedad? 

El precio de venta, la renta mensual y cuánto se acumula mensualmete, se acuerda al momento de firmar el contrato de alquiler con opción a compra. Es importante que recuerdes que una vez se ha firmado el contrato de alquiler con opción a compra, el precio de la propiedad queda congelado, es decir, si la propiedad pierde valor y al final del término de alquiler el dueño no quiere bajar el precio de venta y se niega a venderla a un precio menor, podrías perder todo el dinero que acumulaste.

¿Por cuánto tiempo son los contratos de alquiler con opción a compra? 

Esto depende del arrendador o dueño quien usualmente lo establece entre un mínimo de 1 año y un máximo de 4 años.

¿A quién le conviene hacer un contrato de alquiler con opción a compra? 

No a todo el mundo. Solamente hay dos instancias en las que yo recomendaría considerarlo:
  1.  Si cumples con TODOS los requisitos de cualificación para un préstamo hipotecario, EXCEPTO que no tienes dinero ahorrado para pronto o gastos de cierre. 
  2. Si estás en un proceso de restauración de crédito y aún no tienes la empirica para cualificar, pero quieres comenzar a vivir la propiedad que has decidido comprar. 
¿Que libertades tengo en la propiedad que estoy alquilando con opcion a compra? 

Las mismas que en un alquiler regular. La propiedad todavía no es tuya hasta que se complete la compraventa, por lo tanto, no puedes tomar decisiones sobre la propiedad, no puedes remodelar, hacer mejoras o añadir. No puedes subarrendar.

¿Qué cosas pueden pasar que impidan completar la compra de esa propiedad al finalizar el término del alquiler? 

Muchas y esto es lo que hace que yo sea muy reservada en recomendar esta alternativa a mis clientes. Por ejemplo algunas de estas son:
  1. Que no logres subir tu puntuación de crédito lo suficiente para cualificar para el préstamo hipotecario. 
  2. Que tus ingresos no sean suficientes para poder cubrir el pago de hipoteca.
  3. Que esperabas tener la permanencia en el empleo o los 2 años en el mismo para esa fecha y que no sea así. 
  4. Que si te atrasas en uno o más de tus pago de renta mensual, el dueño cancele el acuerdo de opción a compra y pierdas lo acumulado. O por otro lado, que te mantenga el acuerdo de opción a compra, pero que ya no se acumule nada de tu pago mensual para la compraventa. 
  5. Que la propiedad tenga problemas legales. 
  6. Que el dueño vendedor deje de pagar la propiedad y esta sea reposeída por el banco 
  7. Que el dueño deje de pagar el CRIM y hasta que eso no se resuelva, no puede vender la propiedad. 
  8. Que el dueño pierda una demanda y vayan contra la propiedad.
Puede que se me escape algo, pero hay muchos riesgos en firmar un contrato de opción a compra directo con el dueño. A pesar de que todo esto debe estar contemplado en el contrato que vayas a firmar, cualquier batalla legal es onerosa e incómoda.

¿Hay alguna alternativa mejor, con menos riesgo? 

 Perder el dinero acumulado que con tanto sacrificio pagaste o sufrir el tener que irte de la propiedad y empezar de nuevo son precios muy altos que pagar si este acuerdo no se completa satisfactoriamente, es por eso, que yo únicamente trabajo y promociono ESTE programa de alquiler con opción a compra (oprime aquí para más información).

Este programa evalúa tu caso como lo que realmente es, UNA COMPRA FUTURA. Por lo tanto se te va a precualificar para la compra de esa propiedad que te interesa y si cumples con los requisitos mínimos se llena el contrato de alquiler con opción a compra y te puedes mudar a tu propiedad.

Estas propiedades no tienen problemas legales y han sido acondicionadas y/o remodeladas para que estén en perfectas condiciones al momento de mudarte. Si la propiedad que te interesa (oprime aquí para ver el listado) todavía no ha sido restaurada, el programa te la reserva y te la entrega "move-in-ready" en aproximadamente 2 meses.

Si tu problema es que no tienes el dinero ahorrado para el pronto esta alternativa es perfecta para ti, porque por lo mismo que pagarías (o quizaá ya estás pagando) en un alquiler regular, podrías acumular hasta 15% del valor de la propiedad que quieres comprar para usarlo como pronto (por ejemplo, en una casa de $100,000 al finalizar el alquiler, tendrías acumulados $15,000)

Llama al 939-366-0211 si quieres mas información acerca de este programa.

La otra alternativa es comprar 

Quizas piensas que no cualificas porque tu crédito no es el mejor o porque estuviste en quiebra o porque no tienes suficiente dinero ahorrado. Pero hoy en dia, existen diferentes productos hipotecarios que se podrían ajustar a tu necesidad.

No te descualifiques a ti mismo, permite que nosotros trabajemos tu caso con nuestros oficiales bancarios expertos para ver que alternativa es mejor para ti y ofrecerte soluciones.

Saturday, April 7, 2018

¿Es posible comprar despues de una quiebra?

Saturday, April 07, 2018 0
¿Es posible comprar despues de una quiebra? 
Si, es posible! Aqui te explicamos.

¿Sabías que un gran número de las personas que han radicado quiebra podrían subir su puntuación de crédito lo suficiente para poder comprar una propiedad en tan poco como 2-3 años?

Existe la percepción de que hay que esperar entre 7-10 años hasta que la quiebra no se refleje en el reporte de crédito antes de poder solicitar un préstamo hipotecario.

Un estudio demostró que un 43.2% de las personas que radicaron quiebra en las jurisdicciones de los Estados Unidos, pudieron subir su empírica a 640 en menos de un año. El porciento de los que lograron subir su empírica a 640 en un plazo de 5 años subió a un 75% .

Aquellas personas que pudieron subir su empírica a 720-739 en menos de 3 años pudieron participar de las mismas alternativas de financiamiento que los que nunca habían radicado quiebra.

En aproximadamente 53.5% de los casos los préstamos hipotecarios son aprobados a personas con una puntuación de crédito de entre 600 a 749.

Así que no todo esta perdido después de la quiebra. Enfócate en mejorar tu empírica (puntuación de crédito) y cumplir con los términos de la quiebra según fueron establecidos.